広島で不動産の名義変更をお考えの方へ

司法書士法人SOLY不動産名義変更専門サイト「広島不動産名義変更センター」へお越しいただきありがとうございます。このページでは不動産名義変更の概要についてお伝えいたします。

当サイトでは、不動産(土地・建物)の名義変更を専門に取り扱っております。ご依頼主との対話を大切にし、ベストな方法でスムーズに名義変更が進むようお手伝いいたします。

不動産はとても高額の財産です。ですからこの不動産資産が人生を左右することもあります。また、不動産にも自らが住む「我が家」、工場や事務所、さらには資産形成のための不動産など、単なる数字上の○○円といった資産ではなく、まさにその人の生きた証となり、形あるものとして存在している大切なものではないでしょうか。

そんな不動産が親族間の争いの種になってしまったり、その道具となってしまったりしている状況は本当に避けたいものです。

私たち司法書士法人SOLYでは、大切な不動産資産の名義の変更を円滑にすすめられるよう、専門家として最善のアドバイスをさせていただきます。

不動産名義変更とは?

不動産の名義変更とは、売買や相続、贈与、財産分与などで不動産の所有者を変更することを言います。不動産売買による不動産の名義変更は比較的イメージしやすいのですが、相続による名義変更は普段の生活ではあまりなじみが無いかもしれません。

相続や贈与による所有権の移転は相続税や贈与税の問題もあり、専門家による適切なアドバイスが不可欠です。

このように、不動産の名義変更といっても、様々な名義変更があります。普段の暮らしの中ではあまり出てこないことではありますが、いざ必要になった時に、誰に相談すればよいか、そしてその概略については基礎知識として知っておくことをお勧めします。

建売・ハウスメーカー・不動産仲介業者様へ

司法書士法人SOLYでは、お客様への十分な説明、決済への立会など、御取り引きがスムーズに進むための様々なサービスを実施しております。お気軽にお問い合わせください。

不動産登記の用語解説

所有権保存登記

所有権保存登記(保存登記)は、所有権の登記がない不動産、登記簿上の甲区欄がないものについて初めてされる所有権の登記になります。通常建物が新築されると、建物の所有者は1か月以内に建物の物理的状況(どのような建物であるのか)を示すための「建物表題登記」を行わなければなりません。この建物表題登記をすることで、登記記録が初めて作られることになります。そしてこれが登記記録の表題部になります(この表題登記は土地家屋調査士が行います)。この上で誰が所有者かを示すための所有権保存登記が行われることになります。そしてこの所有者を表す欄を「甲区」と呼びます。

この所有権保存登記をすることで、所有者に対抗要件が備わり、売買・相続・抵当権設定などの不動産の権利関係に関する登記が可能となります

住所変更登記

住民票の住所を変更しても、不動産登記の際の住所の変更は自動的には行われません。この住所を変更する登記を住所変更登記と言います。普段は登記上の住所が違っていてもなんらかの不利益があることはありませんが、自宅の売却や、物件を担保にしてお金を借りる時には、住民票の住所と登記上の住所が一致している必要がありますので、かならず住所変更登記が必要となります。

相続による所有権移転登記

亡くなられた方の土地や建物を相続人が譲り受ける際に必要な登記が相続による所有権移転登記です。相続の場合は、まず相続人を確定させることが必要となります。その相続人を確定させる方法には3つがあり、一つは「法定相続による相続登記」「遺産分割による相続登記」そして「遺言書による相続登記」です。

相続登記には、まず亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍が必要となります。これは法定相続人がだれであるかを確定するためです。 その上で、法定相続にするか、遺産分割協議による相続か、遺言書による相続かで、それぞれ必要な添付書類を添えて登記を行います。

抵当権設定登記

抵当権は金銭を借りた場合などに担保として不動産に設定されます(債務者本人所有の場合もありますし、第三者の土地・建物に設定される場合もあります)。もし借主が借りた金銭を返さない場合、つまり債務不履行状態となった場合、債務者は担保物を競売し、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。抵当権設定契約の当事者は、通常は債権者と債務者ですが、抵当権設定者は必ずしも債務者である必要はなく、債務者以外の第三者がなる場合もあります。このような場合の第三者を物上保証人と呼びます。

抵当権抹消登記

抵当権付きの債権を返済し終わると、債権者から抵当権を抹消するための書類が交付されます。弁済・解除証書という形であったり、お金を借りた時の契約書に弁済した旨の記載のあるものなどがあります。これらの書類をあずかっただけでは抵当権の登記は消えることはありませんので、これらの書類を基に法務局へ抵当権抹消の手続きをし、抹消登記を行います。抹消登記をしなくても返済し終えていれば効力はなくなります。しかし、相続や売却などで所有権を移転する場合、原則として抵当権の登記を消すことが求められます。 金融機関の合併等により抹消の登記が難しい場合もありますので、その際は専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

根抵当権設定登記

根抵当権とは、特定の継続的な取引により生じる債務の担保として、債務者または物上保証人の不動産(土地・建物)の所有・持分権、または地上権・永小作権という用益物件に対し、極度額を決めて設定する担保物件です。目的物の使用収益の権利は、担保提供者が持っていますが、債務が不履行となった場合には抵当権者はその目的物を競売し、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。当事者間においては、抵当権と共に、登記が無くても権利は発生していますが、登記がされていないと、根抵当権に基づく優先的な弁済を受ける権利を主張できませんので、かならず登記する必要があります。

根抵当権抹消登記

根抵当権は債務者と金融機関との取引を担保するもので、普通抵当権とは全くことなります。普通抵当権では債務がなくなればその効力もなくなりますが、根抵当権の場合、債務が返済されてもその金融機関から新たに借り入れする場合にもその根抵当権が利用されます。 ですから、根抵当権の抹消は、将来その金融機関と継続的に取引するか否かという点で判断することになります。

持分移転登記

例えば、AさんとBさんがそれぞれ2分の1で共有している土地を、それぞれ単独所有の土地にしたいとします。まずは共有している土地を甲・乙の二つの土地に分けなければなりません(これを分筆と言います)。そして二つの土地(甲・乙)ができます。ただ、この時点では共有という部分は同じですので、甲の土地をAとBが2分の1ずつ、乙の土地もAとBが2分の1ずつ所有している状態になります。 それぞれの土地を単有にするには、Aの持分をBに、Bの持分をAに移す必要があります。これを「持分移転登記」と呼びます。上記の例の他にもさまざまなケースがあります。

仮登記抹消登記

仮登記とは、すでに権利についての保存や移転、設定、変更や消滅等はあるものの、登記に必要な法務省令にさだめられた情報の提供ができない時、または権利の移転や設定、変更又は消滅に関しての請求権を保全しようとしている時(この時点ではまだ権利は発生していないという時のこと)のどちらかにあてはまる場合、本登記をした時の順位を保全するために行われる登記を仮登記と言い、前者を1号仮登記、後者を2号仮登記と言います。 仮登記は、本登記と違い、登記義務者(売る人)の承諾書があれば登記権利者(買う人)が単独で申請することができます。仮登記はあくまで登記上の順位保全であって、対抗要件とはなりません。 そして、仮登記であっても売買や抵当権設定の際に、売り主側が事前に抹消をすることが一般的です。