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住宅ローンを延滞すると?

一般的なローンは延滞しても自宅を競売にかけられるということはありませんが(不動産担保ローンはのぞきます)、住宅ローンは一定期間延滞が続くと例外なく自宅を競売されてしまうことになります。

住宅ローン延滞時の「代位弁済」ってなんですか?

住宅ローンを組む際には、かならず保証会社がついてきます。住宅ローンを延滞すると保証会社が借主に代わって住宅ローン残金の全額を支払います。そうすることで、保証会社が貸主に代わって住宅ローンの債権を引き継ぐことになります。 このことを「代位弁済」といいます。保証会社は借主に代わって貸主に全額支払っていますので、当然借主に一括請求を求めてきます。また住宅金融支援機構の融資の場合は代位弁済をすることなく、回収受託会社が一括請求してきます

代位弁済の後の流れはどうなるのですか?

代位弁済がされると、担保になっている不動産を裁判所に競売申立てします。競売申立てがあると、裁判所から競売開始決定が郵送されます。

競売開始の後の流れはどうなりますか?どうしても競売されてしまいますか?

裁判所からの競売開始決定を受けることは否応なしに動いていきます。しばらくすると裁判所から執行官が自宅の現況調査に来ます。さらに売却の日も決まってしまいます。

債務者としては、競売されるのを見ているだけという状況ですが、そのような中で取れる手段は「自宅を残す」という方法と「自宅を手放す」という方法の二つの方向性です。

自宅を残す方法ですが、方法としては2つが考えられます。一つは「個人再生」を裁判所に申し立てる方法です。個人再生は競売開始決定の前でも後でも申し立てることができますが、代位弁済から6か月以内に申し立てることが絶対条件です。 すでに競売開始になっている場合は、個人再生を申し立てた後に裁判所に競売中止命令を出してもらい、競売の進行を止めておいて、住宅ローンの返済案を裁判所に提出することになります。

また住宅ローンを延滞している場合は、延滞金をどう払うかというのもこの返済案の中で定めます。この返済案が通れば競売も代位弁済も無かったことになります。住宅ローンも分割払いに戻ります。個人再生のメリットとしては、住宅ローンの返済案が法の定める内容である限り、住宅ローンの貸主が反対しても通るということがあげられます。最近は数か月の延滞であっという間に競売されています。早めのご相談がなによりも大切です。

また個人再生は住宅ローンの延滞は無いけれども他の借金の返済がきつい場合に住宅ローンを減額するというケースにも使われます。

自宅を残すもう一つの方法は、逆に自宅を売却するという方法です。任意売却といい、自宅を買ってもらい、その代金で借金を返済し、もし続けて住む場合は買主に賃借料を払って住まわせてもらうという方法です。売却がしやすい物件の場合はこのような方法も視野にいれることができるでしょう

収入が減って住宅ローンの支払いがきつくなってきたのですが、どうしたらいいでしょうか。

収入が減って住宅ローンの負担が大きくなってしまったというご相談はとても多いご相談です。 もちろん、住宅ローン残額そのものを減らすということはできませんが、毎月の返済については金融機関との交渉(返済期間延長などの条件変更)や個人再生の申し立て(返済期間延長、元本繰延)によって減らすことができます。ちなみに個人再生の場合の返済期間延長は10年までできます。(ただし、最終返済が70歳を過ぎてしまうような延長は認められません)。これらの方法によってある程度の減額は可能と言えるでしょう。

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